Door Mischa Coenen
Als het om vernieuwing in de bouwsector gaat, vallen vaak de termen ketenintegratie en ketensamenwerking. De eerste aandacht bij deze term gaat uit naar nieuwbouw en/of renovatie. Maar is het nu juist niet interessant om het gedachtegoed dat de basis vormt voor ketensamenwerking toe te passen op het dagelijks onderhoud van de vastgoedportefeuille van een woningcorporatie?
Laat ik voorop stellen dat ketensamenwerking naar mijn mening geen voorgedefinieerde contractvorm of organisatiemodel is zoals het traditionele aanbesteden, het werken in een bouwteam of design and build met bijbehorende verantwoordelijk- en aansprakelijkheden. Ik spreek liever van ketengericht samenwerken, een methode voor procesoptimalisatie in de bouw en onderhoud, waarbij de nadruk ligt op de beweging van project- naar relatiemanagement.
Dagelijks onderhoud, ook wel niet-planmatig onderhoud genoemd, heeft een zeer repeterend karakter en leent zich daarom uitstekend voor ketengericht samenwerken. De kleine projecten in het kader van reparatie- en mutatieonderhoud spreken weinig tot de verbeelding, maar alle activiteiten bij elkaar opgeteld vormen een zeer interessant speelveld met een extra dimensie door de vele bewonerscontacten. In de volkshuisvesting heeft men immers te maken met een bijzondere eindgebruiker: de sociale huurder. Bij een woningcorporatie als ZOwonen uit Sittard met bijna 14.000 woningen en wooneenheden gaat jaarlijks ongeveer 10 miljoen euro om in het dagelijks onderhoud.
ZOwonen gaat inzetten op ketengerichte samenwerking in het dagelijks onderhoud. Om de processen slim en slank te maken worden een woningopnamesysteem en een prijzenboek ingezet en vindt een tender plaats voor het selecteren van de juiste onderhoudspartners. Het traditionele estafettemodel wordt losgelaten en wordt vervangen door een vernieuwend harmoniemodel op basis van resultaatafspraken. Alleen al op basis van deze aspecten is er een direct besparingspotentieel door procesoptimalisatie en het reduceren van faalkosten. En op lange termijn zijn nog meer besparingen te realiseren door bijvoorbeeld slim om te gaan met de inkoop van materialen. Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RgVo) ligt in het verschiet.
Mede als gevolg van de economische omstandigheden wordt het dagelijks onderhoud steeds interessanter voor marktpartijen. Voor woningcorporaties, die zich vanuit hun kerntaak altijd al met dagelijks onderhoud hebben beziggehouden, biedt dit interessante mogelijkheden. Ze kunnen nu aan tafel zitten met marktpartijen die het dagelijks onderhoud voorheen links lieten liggen. In economisch barre tijden zie ik dan ook een voortrekkersrol voor de woningcorporaties als professioneel opdrachtgever om de bouwsector in beweging te houden, ondanks de maatregelen van kabinet Rutte II die de woningcorporaties op zich af zien komen. Het tonen van lef is echter de sleutel tot succes voor ketengericht samenwerken in het dagelijks onderhoud. Ik doe dan ook een beroep aan de bestuurders van woningcorporaties: Toon lef!
Wil je weten waarom deze manier van werken niet alleen voor opdrachtgevers voordelig is, maar juist ook voor opdrachtnemers? En hoe kunnen faalkosten nou gereduceerd worden? Lees dan ook mijn volgende blogs.