Door Mischa Coenen

Iedereen heeft het wel eens meegemaakt of kent er een voorbeeld van. Je wil een klus laten uitvoeren en die eindigt in “gedoe” met de leverancier. Je had het resultaat nog zo goed in je hoofd en zo goed omschreven, dacht je, maar de weg er naar toe zat vol hobbels. In geval van een bouwklus misschien ook logisch, je hebt immers niet iedere dag zo’n klus uit te besteden en je bent een leek op het vakgebied. Maar niet getreurd, ook professionele en regelmatige opdrachtgevers worstelen met het vraagstuk: hoe krijg je wat je wil.

Samen met Juriaan van Meel van Icop brainstormde ik over dit vraagstuk. We hadden het over de prachtige fresco’s van Michelangelo in de Sixtijnse Kapel. Maar Michelangelo is niet zo maar begonnen met schilderen, hij kreeg hiervoor uiteraard een opdracht. Van Paus Julius II in dit geval.

Ik kan verklappen dat de opdrachtomschrijving niet luidde “Beschilder het plafond” of “Het plafond zit vol barsten, kom met een oplossing”. Dit weten we omdat de oorspronkelijke opdracht bewaard is gebleven. Paul Julius II vroeg Michelangelo: “Beschilder het plafond ter meerdere glorie van God, als eerbetoon aan Zijn Eeuwige Majesteit en laat het een bron van inspiratie en kennis zijn voor het volk”. En de rest is geschiedenis.

Eigenaarsrol
Al jaren weten woningcorporaties dat de traditionele manier van werken niet leidt tot de gewenste resultaten. In het begin van deze eeuw kwamen tijdens de bouwfraude-affaire nog meer ongewenste effecten van de manier van samenwerken aan het licht. Het antwoord op het traditionele estafettemodel was een harmonieus ketensamenwerkingsmodel.

Maar niet alleen de manier van samenwerken met externe partijen leidde niet tot de gewenste resultaten. Het ontbrak ook aan een duidelijke focus: beheer vs. ontwikkeling vs. leefbaarheid. Het leken onverenigbare werelden. Een logisch gevolg was dat woningcorporaties werden aangezet tot het nadenken over wie de eigenaar van het vastgoed is. Het asset management voor woningcorporaties was geboren: de tactische laag die bedenkt ‘wat’ we met complexen willen bereiken en binnen welke kaders.

De tijd dringt
En dit besef komt net op tijd. Woningcorporaties staan voor enorme uitdagingen. De alsmaar ouder wordende woningvoorraad (aging assets), die energieverspilling tegengaat en anders energie opwekt (duurzaamheid), tegen minimale kosten in stand gehouden zodat het betaalbaar blijft (woonlasten), zonder dat een handhaver op de stoep staat (compliance), en zodanig dat aan de eisen van de klant voldaan wordt (operational excellence). Alle reden om scherp aan de wind te varen dus.

Zoektocht
Het is een ingewikkelde klus om deze uitdagingen te vertalen in concrete indicatoren en bijbehorende eisen. Om zich hierop te richten willen woningcorporaties minder bezig zijn met uitvoeren en managen van het bouwbouwproces en meer met regisseren: regisserend opdrachtgeverschap. Niet meer aanbesteden, maar afnemen. De volgende complexe factor is het vinden van de opdrachtnemende equivalent, een partij die niet alleen capaciteit levert (traditioneel), en ook niet alleen maar meedenkt (bouwteam), maar een vastgoedadviseur is die verantwoordelijkheid neemt. En dan in harmonie samenwerken als ware we één bedrijf. Paus zoek Michelangelo! En dat in een tijd dat de Europese Commissie wil dat woningcorporaties gaan voldoen aan de Europese aanbestedingsrichtlijnen…