bestaande wijk

door

Rendakaffee

Rendakaffee is bedoeld voor de (jonge) professionals. Hier worden verschillende onderwerpen besproken en komen discussies op gang tussen opdrachtgevers, aannemers, toeleverende industrie en adviseurs. De tweede editie van Rendakaffee werd mede georganiseerd door WonenBreburg. Het thema was ‘de veranderende rol van de opdrachtgever’. Aan de hand van een viertal stellingen werd dit onderwerp besproken.

Joost Saris van WonenBreburg Breda organiseerde de middag en zijn bevindingen zijn de volgende:
Rendakaffee is een succes! Dat kon ik al na 10 minuten concluderen: goede opkomst, scherpe discussies, leuke band en goede mix tussen jonge en oudere professionals.
Het doel is weer bereikt, een leerzame gezellige middag om kennis en ervaring te delen. En elkaar wijzen op de voor- en nadelen, die de ander wellicht uit het oog heeft verloren of als minder erg aanneemt dan de werkelijkheid kan zijn. Lees verder →

door

Ketengericht samenwerken in het dagelijks onderhoud

Door Mischa Coenen

Als het om vernieuwing in de bouwsector gaat, vallen vaak de termen ketenintegratie en ketensamenwerking. De eerste aandacht bij deze term gaat uit naar nieuwbouw en/of renovatie. Maar is het nu juist niet interessant om het gedachtegoed dat de basis vormt voor ketensamenwerking toe te passen op het dagelijks onderhoud van de vastgoedportefeuille van een woningcorporatie?

Laat ik voorop stellen dat ketensamenwerking naar mijn mening geen voorgedefinieerde contractvorm of organisatiemodel is zoals het traditionele aanbesteden, het werken in een bouwteam of design and build met bijbehorende verantwoordelijk- en aansprakelijkheden. Ik spreek liever van ketengericht samenwerken, een methode voor procesoptimalisatie in de bouw en onderhoud, waarbij de nadruk ligt op de beweging van project- naar relatiemanagement. Lees verder →

door

Bewoners aan het woord

Door Dagmar Ebbeling

Voordat we een renovatieplan maken houden we bij voorkeur een enquête onder bewoners. Dit omdat zij de woondeskundigen zijn van de betreffende woningen. Zij kunnen als geen ander aangeven waar de pijnpunten in het gebruik liggen. Dit levert waardevolle informatie op waarmee we de plannen sterker kunnen maken en waarmee we een beter draagvlak voor de te nemen ingrepen kunnen bereiken.

Vaak heeft de corporatie al veel informatie vanuit de onderhoudshistorie en vanuit het klachtenonderhoud. Ook komen tijdens bouwtechnische opnamen al veel punten aan het licht. Echter door het houden van een enquête, mits deze wordt uitgevoerd binnen een bepaald systeem, kunnen resultaten worden vergeleken.  De afgelopen 30 jaar hebben we inmiddels zoveel enquêtes op vergelijkbare wijze gehouden dat we op basis van woningtype, bouwjaar en bewonersgroep al een redelijke inschatting van de algemene beoordelingen kunnen maken. De toegevoegde waarde zijn de verborgen kwaliteiten van de woning die boven komen. Er wordt niet alleen naar de negatieve onderdelen van de woning gevraagd, maar ook naar de positieve zaken. Mensen geven aan waarom ze graag in de woning en in de omgeving wonen.

Lees verder →

door

Ontwerpen met het penseel

door Dagmar Ebbeling

Tegenwoordig is er bij een renovatie- of groot-onderhoudsplan,  naast het aanpakken van technisch noodzakelijke mankementen, vaak wat minder ruimte in het budget voor het verbeteren van de uitstraling. Het is daarom belangrijk om de uitstraling te verbeteren met minimale extra inzet van middelen.

Het is duidelijk dat wanneer het voegwerk technisch niet meer voldoet, dit vervangen moet worden. Door goed naar de gevel te kijken kan misschien met een andere kleur voegwerk dan bestaand of door bijvoorbeeld het voegwerk wat meer terug te leggen als bestaand een geheel nieuw gevelbeeld ontstaan. Wordt daarnaast ook de gevel gereinigd dan lijken de woningen weer als nieuw. Hetzelfde geldt voor het vervangen van het dak. Dit biedt ruimte aan het uitkiezen van een andere pan of kleur pan dan bestaand, die de woning een andere uitstraling kan geven.

Het gaat om het bekijken van de technische te nemen maatregelen in het gevelbeeld. Door eventueel kleine maatregelen toe te voegen of net iets meer uit te geven aan een andere kwaliteit dan bestaand, -bijvoorbeeld het vervangen van pvc hemelwaterafvoeren door zinken hemelwaterafvoeren, of betonpannen door keramische pannen met een andere kleur-, kan een wat sobere uitstraling opgefrist worden voor een termijn van zeker 25 jaar.Blaarthem bestaande - nieuwe situatie

Ook wanneer het slechts een korte instandhoudingsbeurt voor 15 jaar betreft zijn er nog steeds mogelijkheden voor het verbeteren van het straatbeeld. Zelfs wanneer alleen een schilderbeurt wordt uitgevoerd, of een klein onderhoud waarmee het project nog een beperkt aantal jaar in stand wordt gehouden, liggen mogelijkheden om de gehele uitstraling te verbeteren. De woningen hebben dan toch een goede schilderbeurt nodig, wat ruimte geeft aan het wijzigen van kleuren. Zelfs wanneer de kozijnen van aluminium zijn is het mogelijk de kleurstelling zo aan te passen dat ingrepen uit het verleden verzacht kunnen worden.

Door het veranderen van een aantal kleine onderdelen van het gevelbeeld kan een heel nieuw en fris straatbeeld ontstaan. En dan is het echt niet altijd noodzakelijk dat er veel extra maatregelen worden getroffen. Juist door gebruik te maken van de technisch noodzakelijke maatregelen, of nu voor 15, 30 of 45 jaar onderhoud gepleegd wordt, kan de uitstraling van een hele straat veranderen en daarmee ontstaat ruimte voor verbetering. Het is alleen de kunst om deze ook te benutten.Tivoli bestaande situatie en proefwoning met aangepaste kozijnkleur dakkapel

door

STRUCTUUR VOOR WOONUNITS MET EEN, TWEE EN DRIE KAMERS

Een serie over nieuwe plattegronden – 5 –

Door Martin Liebregts en Sandra Arts

Een terugblik en reflectiemoment (1)

Al sinds het begin van de sociale woningbouw en de bemoeienissen van de professionals ermee, heeft flexibiliteit op de agenda gestaan. In eerste instantie was dit ingegeven door de beperkte ruimte en zocht men naar mogelijkheden om dag en nacht in een flexibel ruimtegebruik te vertalen. Deze gedachte kent iedereen uit de wereld van caravans. Op eenvoudige wijze is het gebruik van de dag om te toveren in een slaapplaats. Vanaf begin jaren zestig staat flexibiliteit in het teken van keuzevrijheid over de inrichting van de woning en worden gebruik en inrichting van het casco losgekoppeld (als vervolg op vooroorlogse ideeën, o.a. van Le Corbusier) en vertaald naar het OPEN BOUWEN. Rond 1980 komt het onderwerp opnieuw op de agenda te staan, nu vanwege de grotere diversiteit aan bewoningswijzen (tussen groepswonen en gezinswonen). Vervolgens wordt rond 2000 het thema opnieuw ontdekt onder de noemer IFD (Industrieel, Flexibel, Demontabel Bouwen). Het tekent een beetje de zoektocht, die de afgelopen eeuw bewandeld is. Nu, anno 2012 speelt opnieuw de vraag als het gaat om programmering van stedelijke locaties. Gaat het om studentenhuisvesting, studio’s of driekamerappartementen? Eigenlijk gaat het vooral om huisvesting van eenpersoonshuishoudens, die dominant zijn geworden in de samenleving van de stad (en soms om tweepersoonshuishoudens).

De verschillende sociaaleconomisch posities, die ze in de maatschappij kunnen innemen, leiden bij inkomens stijging tot toenemend ruimtegebruik. Het kan beginnen met groepswonen, bestaande uit individuele kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, en eindigen in een driekamerappartement. Als je dit in een historisch perspectief plaatst, ontstaat er toch een soort déjà vu gevoel. Begin jaren tachtig van de vorige eeuw waren we als bureau intensief bezig met allerlei vormen van groepswonen (2). De beschouwing destijds was onlosmakelijk verbonden met flexibiliteit, omdat het om een nieuw verschijnsel ging en er grote onzekerheid was over de ontwikkelingen in de toekomst. En nu, anno 2012, pogen we opnieuw aan het begrip flexibiliteit invulling te geven. Eigenlijk trachten we een beeld te krijgen van een zinvolle wooncarrière van eenpersoonshuishoudens in een stedelijke omgeving. Pas als we ons dat bewust zijn, begint de technische vertaling. Lees verder →

door

OPTIMALE BASISMATEN VAN DRIEKAMERAPPARTEMENTEN

Een serie over nieuwe plattegronden – 4 –

Door Martin Liebregts en Sandra Arts

Ontsluiting en nieuwe plattegrondstructuur

De optimale maten en structuur van een driekamerappartement bestaan niet, omdat de cascostructuur en de gebouwontsluiting van meerdere variabelen afhankelijk zijn. De gevellocatie en het totale huisvestingsprogramma leggen vaak de kaders vast van wat mogelijk is. Toch is het zinvol om optimale referenties voor ogen te houden om de specifiek ontwikkelde oplossing te spiegelen. In principe zijn drie hoofdvormen voor de plattegrond te onderscheiden:
A.   Een dubbele beuk, h.o.h. 5,4 m1 en diep circa 9 m1 (corridor/portiek/galerij), aan één gevel alle woonactiviteiten.
B.   Een brede beuk, h.o.h. 7,8 m1 en diep circa 13 m1 (portiek/galerij), aan twee gevels een combinatie van wonen en slapen.
C.   Een lange beuk, h.o.h. 6 m1 en diep ruim 16 m1 (portiek), wonen en slapen aan twee tegenovergestelde aparte gevels.
Voor alle drie de referenties geldt een bvo (bruto vloeroppervlak) van circa 97 m2 en een netto vloeroppervlak van 86 m2 (± 1 m2).
Met deze referenties als uitgangspunt is het vervolgens de opgave om de woningen te optimaliseren voor sociale woningbouw en passend te maken in een cascostructuur, waarbij ook parkeerplaatsen in het gebouw ondergebracht kunnen worden.

Lees verder →

door

DRIEKAMERAPPARTEMENT EN DE VERHOUDING TUSSEN DE OVERIGE VERTREKKEN

Serie over nieuwe plattegronden – 2 –

Door: Martin Liebregts

Zoals in het vorige artikel is aangegeven, is er een duidelijke relatie tussen de grootte van de woonkamer/keuken en de afmetingen van de slaapkamer/badkamer. Maar bij een bepaalde omvang vlakt dat af (1). Ook de grootte van de badkamer en de berging intern hebben een relatie met de afmetingen van de woonkamer en keuken. Uiteindelijk vertegenwoordigen ze beide luxe en comfort van de woning. De spreiding in de praktijk ligt voor de som van beide ruimten tussen circa 7 en 12 m2. Het is de verhouding tussen basiskwaliteit en luxe, die zich vertaalt in enkele vierkante meters. De basiskwaliteit heeft wel betrekking op nieuwbouw. Voor de bestaande bouw is de grootte van een andere orde. Ter illustratie een badkamer van circa 3,4 m2 leidt in de bestaande woningbouw tot een tevredenheid van 70 procent of meer, terwijl bij nieuwbouw de ondergrens bijna 5 m2 is die gerealiseerd wordt.


Lees verder →

door

RENOVEREN IS MEER DAN BOUWEN

Woonserviceconcept als dienstverlening

Door: Martin Liebregts en Yuri van Bergen

 

Bij groot onderhouds- en renovatieplannen staat het bestek vol met technische gegevens. Er wordt weinig aandacht besteed aan het welbevinden van de bewoner. De handelingen beperken zich tot het minimaliseren van overlast, het gebruik van stofschotten en het beschermen van vloeren. En dan heb je het wel gehad. Terwijl de renovatie bedacht wordt om het woongenot van de bewoner te verbeteren. Over de hele dienstverlening aan de bewoner wordt slechts weinig geregeld tussen opdrachtgever en aanbieder. En juist de specifieke dienstverlening moet de onderscheidende kwaliteit kunnen vormen. Een portie frites wordt anders opgediend bij een cafetaria dan in een restaurant, hoewel de smaak en hoeveelheid identiek kunnen zijn.

De bovengenoemde gedachte kwam op, toen het archief weer eens geraadpleegd werd en het ‘woonservice concept’ weer boven tafel kwam (1). Rond 1990 was er bij de renovatie nog veel aandacht voor de gebruiker/ bewoner. Er was toen überhaupt veel aandacht voor deze vorm van kwaliteitsaanpassing. Na ruim 15 jaar ervaring begon het in die tijd een vak en een dienst te worden. En vervolgens verdween het ineens bijna volledig van het podium en zijn we nu opnieuw het vak en de dienst aan het uitvinden. Vandaar dat er opnieuw aandacht wordt gevraagd voor het ‘woonserviceconcept’, waarin juist de dienstverlening aan de individuele bewoner wordt geregeld. Het gaat dus bij deze dienst niet om de technische keuzemogelijkheden of opties, want dat is nu onderhand wel vanzelfsprekend, maar over de wijze hoe het wonen op een bouwplaats ruimte krijgt. Misschien is het een uitdaging voor alle partijen de WOONSERVICE tijdens de renovatie opnieuw een plaats te geven.

Bron
(1)    BouwhulpGroep
door

HET WONEN VERBETEREN, DE CONDITIES VERANDEREN

Door Martin Liebregts

Veranderen in plaats van verklaren
Voortdurend pogen we de wereld te verklaren, maar het gaat in wezen om die te veranderen en te verbeteren. En de theorieën zijn slechts hulpmiddelen, die vaak een beperkte levensduur hebben en werken zolang ze binnen de eigen randvoorwaarden opereren. Bij verbeteren gaat het om scheppen van nieuwe condities. En dat gebeurt niet door eenlingen. Het verbeteren is niet een eenmansbedrijf, maar een gemeenschappelijke aangelegenheid. Deze gedachte kwam bij me op bij het lezen van het boek ‘De wereld veranderen’ van John-Paul Flintoff (1). In dit boek verwijst hij naar Leo Tolstoj.

‘De Russische romanschrijver Leo Tolstoj was een van de eersten die opmerkte dat het nauwkeuriger was om te zegen dat de geschiedenis was opgebouwd uit het gezamenlijk effect van de vele kleine dingen die doodgewone individuen iedere dag doen: ‘Een oneindig groot aantal oneindig kleine dingen’. Hiermee wordt de geschiedenis van de ‘grote-mannen-theorie’ naar de prullenbak verwezen.’

Een tweetal overwegingen riep dit bij mij op ten aanzien van de actuele aanpak van de vraagstukken rond Bouwen en Wonen:
• ‘Het gebouw en zijn duizend vaders’: niemand bouwt iets alleen (2).
•  Het Collectief bouwmeesterschap: het samenspel tussen alle partijen en de verandering erin (3).
Het zijn twee thema’s, die voortdurend bij me opkomen als het om de actuele verandering in het bouwen gaat. Ze stijgen uit boven begrippen als ‘ketenintegratie’ en ‘co-makership’, omdat ze een waardeoordeel uitspreken over de gezamenlijke activiteiten. Het is geen technische aangelegenheid, maar veeleer een bewustzijn zoals dat uit de verwijzing van Tolstoj blijkt.

‘Het gebouw en zijn duizend vaders’
Deze titel duidt op de sterke betrokkenheid van mensen bij de werkzaamheden die ze uitvoeren. Het aardige van (ver)bouwen is dat iedereen het kan zien. Dit geldt zowel voor de direct betrokkenen, de (toekomstige) gebruikers als de passanten en bezoekers. Het is en blijft zichtbaar. De kunst van het (ver)bouwen is dat iedereen trots is of wordt over het eindresultaat, nu en op termijn. ‘Het gebouw en zijn duizend vaders’ poogt hieraan invulling te geven. Het vormt de titel van een boek, dat is uitgegeven bij de oplevering van een nieuwbouwproject en was deels gebaseerd op de portretten van alle mensen die een bijdrage hadden geleverd aan de totstandkoming van de woningen, variërend van de steenbakker tot de ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht. We moeten ons steeds meer bewust zijn dat de verandering het werk is van veel betrokken mensen. Het is dus meer een zaak van een collectief dan van een eenling.

Collectief bouwmeesterschap
Dit begrip gaat een stap verder en duidt op de verandering op de taken en verantwoordelijkheden tussen alle betrokkenen in de bouw. Bij ‘Het gebouw en zijn duizend vaders’ gaat het om de maatschappelijke en morele beschouwing. Ingeval van het collectief bouwmeesterschap betreft het de voortdurend veranderende positie die in de bouw door alle betrokkenen wordt ingenomen. De architect is niet meer de allesomvattende bouwmeester, de opdrachtgever is niet de statische opdrachtgever en de bouwer verandert ook voortdurend van positie. Het collectief moet dus vormgeven aan de kwaliteit, waarbij de taken en verantwoordelijkheden voortdurend kunnen veranderen. Meer dan ooit is de legitimatie van de (eigen) toegevoegde waarde een noodzakelijk aspect van samenwerking. Met andere woorden: Wat heb je toe te leveren aan het team?

Bronnen
(1)    ‘De wereld veranderen’, John-Paul Flintoff, Utrecht, 2012
(2)    ‘Het gebouw en zijn duizend vaders’, Martin Liebregts en Sandra Arts, uitgeverij Æneas, Boxtel, 2010
(3)     ‘Collectief bouwmeesterschap als netwerk’, Martin Liebregts, 18 oktober 2010, kennisbank Bestaandewoningbouw.nl.
door

GEVALLETJE ASBEST

van de afdeling communicatie

door Herman van de Ven en Esther van Westen

 

We hebben het de laatste tijd allemaal kunnen volgen in de media: asbest op Kanaleneiland in Utrecht. We horen de afdelingen communicatie bij de gemeente en de woningcorporaties kraken. Moeten de burgemeester en de directeur van de corporatie terugkomen van vakantie? Jazeker! Het was tenslotte ook komkommertijd voor de media. Reken er maar op dat de NOS, RTL 4 en SBS6 bellen of onverwacht voor je deur staan; Eindelijk is er weer wat te doen!
Als journalisten niet in Zuid-Frankrijk kamperen, zijn ze waarschijnlijk gewoon aan het werk. Pech is wel dat in komkommertijd alles lekker breed uit wordt gemeten. Als afdeling communicatie heb je het dan druk. Eigenlijk wel leuk, dan kun je als organisatie laten zien hoeveel je om bewoners geeft.

Nu is asbest ook best een naar spulletje en zeker op Kanaleneiland in Utrecht, waarbij TNO al niet begreep waarom er zo’n extreem spul gebruikt is. In de tijd van de revolutiebouw na de tweede wereldoorlog was kwantiteit belangrijker dan kwaliteit, en geef nou toe; wat wisten we toen van de gevaren van asbest?

Als communicatieadviseur heb je het dan dus druk. Protocollen doornemen, vragen van journalisten noteren en terugkoppelen met je directie en de journalisten. Strategie bepalen, contact met bewoners, bewonersbijeenkomsten organiseren, directie adviseren, persconferenties beleggen, persberichten schrijven, 24 uur per dag beschikbaar; zeg maar. Druk, druk, druk met de pers. Maar leuk druk!

De kern
De kern is natuurlijk dat je gewoon doet wat je moet doen als organisatie, namelijk voor de bewoners zorgen. Ze onderbrengen, uitleggen wat er aan de hand is, 24 uur per dag open staan voor vragen en ze helpen. En de meest gekke vragen beantwoorden: “ja de hond, de kat, het konijn, de cavia brengen we onder, inderdaad die kunnen ook ziek worden.”
Maar sommige dingen zijn echter ook niet uit te leggen. Wanneer iedereen in een straal van 100 meter tijdelijk het huis uit moet vanwege besmettingsgevaar, waarom woon jij dan wel veilig op 101 meter afstand? Begin d’r maar eens aan……….