Door: Dagmar Ebbeling

Het is al een tijdje helemaal in. Wonen in oude leegstaande kantoor- en fabriekspanden, die zijn leeggehaald en industrieel zijn opgeknapt. Prachtige lofts verrijzen. Daar waar eerst noeste arbeid werd verricht, is het nu goed toeven. Het zijn vaak hippe plekken geworden, artistieke en culturele broedplaatsen, een vorm van samenleven.

Transformatie wordt al een tijdje gestimuleerd. Zo is er een expertteam kantoortransformatie opgericht (overheid), een convenant aanpak leegstand ondertekend door kantorentop (gemeentes, marktpartijen) en zijn regelingen voor tijdelijk gebruik versoepelt. Aanpassingen in het Bouwbesluit 2012 hebben er toe bijgedragen dat het makkelijker wordt gebouwen aan te passen voor wonen. Er zijn verschillende samenwerkingen opgericht om kantorenleegstand aan te pakken en mondjesmaat worden ook projecten opgestart en uitgevoerd. Maar er lijkt nog een grote terughoudendheid te heersen.
Dit is ook niet zo vreemd, het is een moeilijke opgave. Het kost tijd en energie om de mogelijkheden van een dergelijk pand te onderzoeken. Tot nu toe werden gebouwen óf omgebouwd tot luxe woning óf aangepast voor marginaal wonen en werken (broedplaatsen).

De vraag is nu weer actueel. Kunnen kantoorpanden dienen om goedkope, goede huisvesting te bieden voor doelgroepen die binnen de bestaande woningvoorraad niet goed bediend kunnen worden?
De huidige markt heeft behoefte aan snel, betaalbaar en tijdelijk inspringen van woningaanbod voor specifieke groepen woningzoekenden. Om druk op de bestaande voorraad eengezinswoningen te verlichten is een ander aanbod nodig voor bijvoorbeeld de groeiende groep één- en tweepersoonshuishoudens. Deze behoefte kan niet beantwoord worden met historische panden en ook niet met “broedplaatsen”. De minder mooie -en óók leegstaande en overbodige- kantoren bieden hier misschien een uitkomst. Vaak liggen deze panden op een prima locatie in het centrum, of aan uitvalswegen van de stad. Kunnen deze kantoorgebouwen, die er uitzien als kantoorgebouwen en geen aantrekkelijke kenmerken van het verleden dragen, ook makkelijk worden omgevormd tot woongebouwen?

Het resultaat van het zoeken naar een passende nieuwe functie voor een gebouw kan eenvoudig getoetst worden op de kosten-kwaliteitsverhouding(1). In de grafiek is voor de verschillende oppervlakte voor een functie (bijvoorbeeld wonen) aangegeven wat de gemiddelde kosten per m2 oppervlak zijn wanneer deze gerealiseerd zouden worden met nieuwbouw, renovatie waarbij ook het casco wordt aangepast (hoog niveau renovatie) of een renovatie waarbij de schil, uitrusting en afwerking worden aangepast.

Ondanks dat deze gebouwen dus geen fraaie historische kenmerken hebben, kunnen ze wel degelijk veel bieden voor de huidige woningmarkt waar flexibel gereageerd moet worden op een wisselende vraag. Er is behoefte aan het ontwikkelen van een snelle kostenanalyse, waarbij een afweging gemaakt kan worden tussen kosten en kwaliteit en eenvoudig de kansen van kantoorpanden beoordeelt en gezien kunnen worden.

(1) ‘Het programma, de uitdaging van ander gebruik’, M. Liebregts en J. Persoon, vakblad Renovatie nr. 3, juni 2008