Auteur: Joost Saris
Er zijn veel voorbeelden van woningen te noemen waarvan de waardering voor de architectuur erg uiteenloopt, de één vindt ze juist mooi en de ander juist niet. Vooral nieuwbouw lokt vaak deze tegenovergestelde reacties uit.. Bij renovatie gaat het zelfs verder: het resultaat wordt vergeleken met hoe het was. Daarbij komt dat na een renovatie iedereen er vanzelfsprekend vanuit gaat dat het beter is. Maar wat voor de één beter is, is voor de ander juist slechter.
Kortom, in dit artikel wordt een poging gedaan duidelijk te maken, wat de renovatie van een (sociale huur) woning geslaagd maakt.
Nog vóór de oplevering van renovatie, groot onderhoud, upgrading – of wat voor mooie term er ook aan gegeven wordt – zijn de eerste meningen al gevormd.
“Dat had voor mij niet gehoeven”,
“het is zonde dat ze dat niet hebben gedaan”,
“het was mooier geweest als…” enz.
Deze meningen beperking zich vaak tot de buitenzijde van een woning. Ze gaan over wat er áán de woning is veranderd.
Renovatie van de buitenzijde geeft over het algemeen duidelijk resultaat. Het is al snel een verbetering op de oude situatie van een woning dat door ouderdom is aangetast. Dit resultaat komt bijvoorbeeld door het reinigen van de gevel, het vervangen van voegwerk, het plaatsen van nieuwe kozijnen, het schilderen in een nieuwe kleur of door het plaatsen van nieuwe dakpannen. Al deze voorbeelden geven duidelijke esthetische verbeteringen, zonder het ontwerp van de woning te wijzigen.
Andere overwegingen die gemaakt moeten worden, tonen hoe de belangen van de architect, de eigenaar en de bewoner soms lijnrecht tegenover elkaar kunnen staan, De architect wil een mooie vorm en uitstraling creëren. De bewoner wil juist meer comfort, veiligheid en luxe in de woning. Terwijl de eigenaar van de woning, dat de woning weer voor een lange periode (meestal 25 jaar) verhuurbaar is, zonder grote uitgaven aan onderhoud uit te hoeven geven. Uiteraard zal de eigenaar dit alles binnen een bepaald budget gerealiseerd willen zien.
Er zijn dus diverse belangen, en niet elke ingreep is voor iedereen een verbetering
Een voorbeeld hiervan is het vervangen van dakpannen. Dit geeft een duidelijke vernieuwde look aan de woning, de straat en soms zelfs aan de hele wijk. Heeft de bewoner hier echter voordeel bij? Soms ziet de bewoner de esthetische voordelen van de nieuwe look. Maar woont hij prettiger door de nieuwe dakpannen? Wellicht woont hij net zo lief in een gelijke woning met oude dakpannen. Laat staan dat de huurder er een hogere huur voor over heeft. Uit berekeningen blijkt, dat de waarde van een woning niet of nauwelijks stijgt na een dergelijke ingreep. Kortom, wat is het voordeel voor de eigenaar? Het kost geld en hij verdient er niets extra’s door.
Een ander voorbeeld is het plaatsen van een nieuwe badkamer. Het uitgangspunt is een bestaande badkamer, die sterk is verouderd. Een mogelijke keuze is een extra toilet in de badkamer aan te brengen. Doordat er toch onderhoud uitgevoerd moet worden, is het een kleine moeite om het extra toilet te plaatsen. Vaak heeft de bewoner/huurder er zelfs een huurverhoging voor over. De verhuurbaarheid en waarde van de woning stijgt met een extra toilet, zeker als de badkamer op de 1e verdieping zit en het bestaande toilet op de begane grond is. Kortom, de extra investering door de eigenaar wordt (gedeeltelijk) gedekt door extra inkomsten. Tevens krijgt hij meer zekerheid in de mogelijkheid tot latere verhuurbaarheid. Hier is er echter aan de buitenzijde niets van de verbeteringen te zien. De straat en wijk krijgen geen extra impuls en zal net zo populair of juist onpopulair blijven als voor de renovatie.
Een derde voorbeeld is het opmetselen van een nieuwe gevel of het vervangen van het gevelelement. Dit geeft een compleet nieuwe facelift en uitstraling aan de woning. Tevens zorgt het voor betere isolatie, dus minder energiekosten voor de bewoner. Deze ingreep is soms zo groot, dat de bewoner er niet tijdens de renovatie kan blijven wonen of grote overlast heeft. Vanuit de huurder gezien, zal de investering niet in verhouding staan met de energiebesparing en de comfort verbetering. Anderzijds zal de uitstraling van de woning zo verbeterd worden, dat de woning, de straat en de wijk aantrekkelijk zal gaan geworden om te (ver)huren en om te komen wonen. Daarnaast heeft deze upgrading ook een positief effect op de reputatie van de wijk, wat meer zekerheid in toekomst geeft.
Dit zelfde effect kan soms ook bereikt worden met een relatief kleine ingreep, lage investering en geen overlast voor bewoner, bijvoorbeeld een gedeelte van de gevel te keimen. (zie project Driesprong)
Evenwicht zoeken lijkt het sleutelwoord. Niet alle energie en geld steken in verbeteringen áán de woning of alleen ín de woning. Van belang is te zorgen dat de bewoner meer comfort krijgt in de woning, dat de onderhoudsstaat weer op niveau is, en dat de gehele uitstraling aan de buitenzijde verandert. Dit zal nu, maar zeker op langere termijn, een positief effect hebben op de woning en de wijk. Deze meerwaarde is niet alleen uit te drukken in geld. Dat moet ook juist niet, want het belangrijkste doel is de woning te (blijven) verhuren. Uitstraling van de woning en comfort in de woning zorgen ervoor dat de woning voor langere tijd verhuurd blijft en de straat en wijk een plezierige plek blijven om te wonen.
Elke partij heeft zo zijn eigen wensen en eisen. De juiste combinatie van maatregelen zou ervoor moeten zorgen dat er zoveel mogelijk van deze wensen en eisen in vervulling gaan. Uiteraard is het niet reëel alle eisen te willen inwilligen en vaak is dit door geld niet mogelijk. Maar de juiste mix, er vooral voor te zorgen dat de huidige én toekomstige bewoner er nu en straks graag wonen, maakt een renovatie geslaagd!